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Locazioni: i diritti di entrambe le parti nel gioco della convenienza


Il contratto di locazione abitativo è un rapporto tra due soggetti. Pertanto a ogni obbligo fissato dalla legge o da un contratto lecito a carico del proprietario, corrisponde un diritto dell’inquilino, e viceversa.

Ne consegue il fatto che, quasi sempre, un “risparmio” nella locazione di uno dei due, provoca una “perdita” dell’altro. Quindi, in questa guida, analizzeremo diritti e doveri reciproci.
Limitate eccezioni a questa regola provengono dalle detrazioni fiscali permesse per certi tipi di locazioni, dagli sconti sull’Ici (imposta comunale sugli immobili), nonché da qualche norma a carattere regionale o locale: si tratta di occasioni in cui entrambi, o solo uno dei due, possono avere vantaggi. A queste, dedicheremo un capitolo apposito.

inquilini

Diritti del proprietario
Pagamento del canone e delle spese. Il ritardo consente di imputare anche gli interesse legali (o superiori, se ciò stabilito in un contratto a canone libero o completamente libero).

In caso di perdurante morosità, è naturalmente possibile lo sfratto, secondo le regole stabilite dalla legge n. 392/1978. Fanno eccezioni solo le locazioni completamente libere, per le quali la liberazione dei locali avviene senza tener conto di eventuali leggi di proroga degli sfratti.
Subentro dell’immobile. In particolari condizioni (vedi schede sulla locazione), il proprietario può subentrare lui, o un suo familiare, nell’immobile alla prima scadenza del contratto (4 anni invece di otto o tre invece di cinque) dando disdetta motivata e evitando il rinnovo.
Custodia dell’immobile. L’inquilino è custode della casa: pertanto è responsabile o corresponsabile di ogni danno subito da essa, anche per opera di estranei, salvo che provo il caso fortuito (per esempio, inondazione, terremoto).
Piccola manutenzione. Tocca all’inquilino per esempio ritinteggiatura delle pareti, riparazione tapparelle, riparazione presa o rubinetto rotto. Anche l’adeguamento a norme igieniche o sanitarie conseguente a una particolare attività dell’inquilino, compete a lui.
Guasti. Paga l’inquilino quelli provocati da cattivo uso o da dolo o da sbadataggine.
Mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, rispetto a quello convenuto. In tal caso, il proprietario  può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi da quando ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dall’avvenuto mutamento di destinazione.

Riduzione del canone (o non pagamento delle spese) Anche in caso in caso di inadempimento del proprietario, l’autoriduzione del canone e delle spese è illecita, perfino quella per compensare costi pagati dall’inquilino per opere che competevano al proprietario: bisogna per forza che l’inquilino si rivolga a un giudice.
Sfratto. Le procedure per lo sfratto sono, per le normali locazioni abitative, piuttosto onerose e lunghe. Tuttavia il proprietario ha il diritto di ricevere un supplemento del canone, pari al 25% in più, se l’inquilino non se ne va alla data decisa dal giudice.
 
 
Diritti dell’inquilino
Consegna dell’immobile. Il principale obbligo di chi affitta è, secondo l’articolo 1574 del codice, la consegna dell’immobile “in buono stato di manutenzione”. Questa definizione vaga è integrata dall’articolo 1578 che afferma che la casa deve essere priva di vizi che riduco in modo apprezzabile l’uso convenuto.
All’atto pratico, i giudici hanno riconosciuto che la buona manutenzione è un concetto mutevole, che dipende dalla situazione concreta: per esempio un lussuoso e centrale appartamento di rappresentanza, locato ad alto prezzo, deve avere standard superiori di un alloggio periferico, a canone ridotto. E’ genericamente ammesso però che l’appartamento deve essere quantomeno “funzionale”: per esempio porte e finestre debbono funzionare, il pavimento non deve essere sconnesso, l’impianto elettrico e di riscaldamento garantire sicurezza.
A questo proposito, non basta certo che nel contratto sia inserita una clausola di stile come “il conduttore riconosce di aver visitato i locali e di averli trovati in buono stato manutentivo e idonei all’uso convenuto, compresi gli impianti”.
Per quanto attiene ai cosiddetti vizi, per la giurisprudenza opera la distinzione tra quelli “palesi”  e quelli “occulti”. Per vizi palesi, si intendono, appunto, certi difetti che non si può non vedere: per esempio una porta che dà sulla stanza che manca o il bagno che ha solo la doccia. Se l’inquilino non li fa notare subito, il proprietario non è tenuto, neanche in seguito, a porvi riparo.

I vizi occulti sono un altro paio di maniche. Debbono avere però un rilievo che superi il limite della tolleranza contrattuale. Tra gli esempi che si possono fare c’è la presenza di infiltrazioni di umidità precedentemente non rilevabili, l’eccessiva rumorosità degli impianti, la scarsità d’acqua o l’imperfetto tiraggio della canna fumaria. Non solo: nei casi dubbi, è il proprietario che deve dimostrare che l’inquilino li conosceva. Alcuni di questi vizi, se espressamente segnalati nel contratto di locazione e accettati dall’inquilino, non sono più considerabili tali: si presume infatti che se ne sia tenuto conto, e si sia ridotto proporzionalmente il canone di locazione.: Attenzione, però: se il proprietario ha taciuto in mala fede i vizi, oppure se i vizi esclusi contrattualmente mettono in serio pericolo la salute del conduttore e dei suoi familiari o dipendenti oppure se essi sono tali da rendere impossibile il godimento, l’esclusione non ha efficacia (art. 1579 c.c.).
Il concetto di vizio è differente da quello di guasto dovuto ad usura (di quelli dovuti a cattivo uso, risponde ovviamente l’inquilino). In caso di guasto, infatti, l’inquilino può pretendere dal proprietario la riparazione dei guasti dell’appart amento e dei servizi condominiali direttamente o indirettamente previsti nella locazione (per esempio l’ascensore): se non la esegue il locatore, può provvedervi direttamente, chiedendo il rimborso di quanto anticipato (e, per prudenza, sottoponendo prima il preventivo dei lavori al proprietario). Anche questa possibilità può essere però esclusa da un normale contratto di locazione a canone libero, in cui si stabilisca che le opere di manutenzione straordinaria facciano capo all’inquilino. Viceversa, in caso di vizio grave, l’inquilino ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto oppure una giusta riduzione del canone proporzionalmente all’entità e alla natura dei vizi verificatisi.
Manutenzione ordinaria e straordinaria. In linea di principio tocca al proprietario (eccezion fatta per le piccole riparazioni). Nei contratti a canone agevolato e in quelli transitori, le spese che il proprietario si accolla sono elencate nell’allegato G al Dm 30/12/2002. Ma tale allegato è un buon punto di riferimento per i giudici anche per stabilire quali spese competano all’uno o all’altro anche in una locazione a canone libero.
Tuttavia una clausola del contatto di locazione a canone libero (4 + 4 anni di durata) o del contratto di locazione del tutto libero (vedi scheda), può validamente accollare all’inquilino tutte le spese di manutenzione (a patto che sia espressa in modo sufficientemente chiaro).
Adeguamento impianti alle norme di sicurezza e risparmio energetico. Tocca in genere al proprietario (salvo patti diversi in contratto di locazione a canone libero).
Garanzia contro terzi. Il proprietario deve garantire il godimento pacifico dell’immobile contro pretese di diritti di terzi. Per esempio, quelle della moglie separata che pretende di andare ad abitare nell’immobile o quella di un erede del possessore che pretende di esserne il vero proprietario. Non è però tenuto a difendere l’inquilino da molestie di fatto (il vicino che tiene la Tv a massimo volume o sbatte i tappeti scaricando polvere sul balcone, i ladri, eccetera.
Documentazione impianti. La legge stabilisce che, in caso di locazioni e compravendite, il proprietario consegni a chi gli subentra nell’uso della casa la certificazione di sicurezza degli impianti (un documento che obbligatoriamente l’installatore deve compilare) nonché l’attestato di certificazione energetica per gli appartamenti che ne sono dotati. Per quanto riguarda la certificazione di sicurezza, non esistono però sanzioni. Viceversa per quanto riguarda la certificazione energetica, il Dlgs n. 192/2005 (articolo 6, comma 4) stabilisce addirittura che “il contratto è nullo”, con possibilità per il solo inquilino di far valere la nullità. Nei fatti, però, la certificazione energetica è obbligatoria solo nei nuovi edifici. Far valere la nullità del contratto provoca poi effetti piuttosto strani: dal,momento che è come se non fosse mai stato scritto, il proprietario dovrebbe restituire tutto i canoni incassati ma potrebbe pretendere un risarcimento per l’occupazione dei locali. Si tratta di una norma poco pratica, che probabilmente avrà scarsa applicazione.
Problemi burocratici e fiscali. Il contratto deve essere sempre scritto (anche quello di una casa per le vacanze, secondo interpretazioni dei giudici), e incombe innanzitutto sul proprietario il dovere di farlo registrare (vedi capitolo apposito) anche se le relative spese sono suddivise a metà. Il proprietario ha anche l’obbligo della denuncia alla Pubblica sicurezza, per le locazioni oltre 30 giorni. deve consegnare le ricevute di pagamento dei canoni e consentire la verifica delle pezze giustificative delle spese.
Convocazione dell’inquilino alle assemblee condominiali. L’inquilino deve essere convocato se le assemblee hanno all’ordine del giorno i servizi comuni e ha diritto di voto, al posto del proprietario, per quanto attiene alla gestione delle spese di riscaldamento e condizionamento. Tuttavia questo diritto può essere esplicitamente escluso nel contratto (solo quelli a canone libero o del tutto liberi). L’obbligo di convocazione non riguarda l’amministratore condominiali e in caso di mancata convocazione l’assemblea resta valida: tuttavia l’inquilino potrà richiedere i danni comprovati al proprietario.
Buone entrate. la buona entrata richiesta all’inquilino per poter locare l’appartamento (anche sotto forma di lavori per la sua ristrutturazione) è un obbligo nullo e dà diritto alla restituzione di quanto versato, più interessi ed eventuali danni. Nel caso in cui la buona entrata sia subordinata alla concessione di rinnovo del contratto esistente, alcuni giudici hanno parlato perfino di “estorsione” (reato penale);
Migliorie all’appartamento. L’inquilino ha diritto a effettuare migliorie all’immobile, purché a sue spese e purché esse non creino danno, non ne alterino la destinazione d’uso o il decoro e siano rimuovibili alla fine del contratto. Infatti il proprietario può chiedere che tali migliorie siano rimosse alla riconsegna, perfino quando esse abbiano creato una maggiore funzionalità pratico o estetica. Spesso tale diritto è limitato contrattualmente. Solo se c’è approvazione del proprietario può farsele rimborsare (o meglio farsi rimborsare una somma pari al maggior valore raggiunto dall’appartamento). Tale approvazione deve avvenire in modo non dubbio, per esempio con una raccomandata: non basta che sia un atto di semplice tolleranza.
Innovazioni fatte del proprietario il proprietario non può eseguire opere edili o impiantistiche che diminuiscano la possibilità di godimento da parte dell’inquilino.
Sublocazioni totali e parziali. Se consentito dal contratto a canone libero, l’inquilino può sublocare di sua scelta, ma solo parzialmente, la casa, a patto che lo comunichi con raccomandata al proprietario, identifichi chi è il subconduttore e il periodo di locazione (che ovviamente sarà al massimo pari a quello che gli resta da godere) e non superi il canone di locazione da lui dovuto. Il proprietario può esigere anche dal sublocatore il canone. Tuttavia la facoltà di sublocare è in genere esclusa, nei contratti di locazione, da una clausola che impone comunque l’assenso del proprietario.
Incendi. In caso di incendio, il risarcimento del danno da parte dell’inquilino, se l’immobile era assicurato da polizza, è limitato alla differenza tra il danno subito e la somma incassata come risarcimento dal proprietario.
Case all’asta giudiziaria L’inquilino ha diritto di terminare il rapporto di locazione anche se il proprietario va in fallimento e la casa è posta all’asta oppure se il proprietario muore e la casa è ereditata da altri. Stesso discorso se è venduta ad altri.
Successione nel contratto In caso di morte dell’inquilino gli succedono nel contratto, alle stesse condizioni, il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. Il giudice può attribuire la casa locata al coniuge separato o divorziato, per la durata contrattuale residua..
Prelazione all’acquisto in caso di vendita. Se non concessa liberamente dal contratto, esiste solo nel particolare caso in cui: il proprietario intende vendere la casa locata e non ha altri immobili di proprietà tranne quello adibito ad abitazione principale. Altra condizione è che usufruisca del suo diritto ad interrompere la locazione alla prima scadenza (dopo 4 anni per i contratti a canone libero e dopo tre anni per quelli a canone concordato). La prelazione va esercitata secondo gli stessi meccanismi previsti per le locazioni commerciali (legge n. 392/1978). Inoltre, se il il locatore, dopo aver interrotto il contratto alla prima scadenza non vende, oppure è proprietario di più immobili, l’inquilino ha diritto al risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione versato (spese escluse).
L’analisi delle cinque soluzioni possibili
La locazione di un qualsiasi immobile ha regole stabilite innanzitutto dalla legge: non è quindi possibile il “fai da te” senza consultarle: gli spazi lasciati alla libera contrattazione tra proprietario e inquilino sono quindi ristretti, talora in maniera piuttosto rigida. Talora, perché a seconda di situazioni precise ed oggettive, su cui non possono esistere dubbi, gli spazi d’azione delle persona coinvolte possono ampliarsi o restringersi.
In particolare, la norma che riguarda le locazioni abitative (la legge n. 431/98) istituisce quattro tipi principali di contratti abitativi diversi, che abbiamo chiamato “a canone libero”, ”a canone agevolato”, “transitori”, “per studenti universitari”e ne lascia, regolamentati solo dal codice civile, un quinto tipo, che definiamo come “completamente liberi”. Di questi cinque contratti abbiamo sintetizzato, nella tabelle qui sotto, le regole principali, per renderle di facile consultazione.
Vale la pena accennare, comunque, che esistono anche altri tipi di locazioni residenziali, di cui non tratteremo. La più importante di esse è senz’altro quella di edilizia residenziale pubblica, volgarmente detta “di case popolari”.
Infine un’altra legge, la n. 392/78, oltre avere ancora un limitato peso anche per le locazioni residenziali, regola in toto quelle cosiddette commerciali (uffici e negozi, soprattutto). Anche di esse non tratteremo.
Locazioni a canone libero
 
Durata del contratto
Minimo 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico). “Solo” 4 anni, in casi particolari, stabiliti dalla legge 431/98, con disdetta motivata.
Canone
Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.
Moduli contrattuali
Liberi, nei limiti delle statuizioni di legge.
Aggiornamenti del canone
Si possono decidere contrattualmente:
a) ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno);
b) secondo quale meccanismo e indice;
c) con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata).
La percentuale di aggiornamento non deve essere comunque fissata con criteri illogici o eccessivamente onerosi: è d’uso stabilirla pari al 100% dell’indice Istat del costo della vita.
Deposito cauzionale alla firma del contratto
Massimo e indice;mesi di canone. Sulla cauzione il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo. E’ dubbio che questa norma sia derogabile contrattualmente..
Suddivisione spese tra proprietario e inquilino
Quella stabilita dal codice civile e dagli articoli sopravvissuti della legge sull’equo canone (n. 392/78), salvo che non si siano raggiunti differenti accordi contrattuali.
Spese di registrazione del contratto
Salvo diversi accordi, al 50% tra inquilino e proprietario.
Disdetta senza motivazione
Almeno sei mesi prima degli otto anni di scadenza del contratto.
Disdetta motivata
Per l’inquilino:
per gravi motivi, almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata.
Per il proprietario
Almeno sei mesi prima dei primi quattro anni di contratto. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti destinano l’immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l’inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato.
Rinnovo del contratto
Automatico, se non c’è disdetta motivata alla prima scadenza quadriennale, per altri 4 anni. Alla fine degli 8 anni di contratto, se manca disdetta, il rinnovo è per altri 4 anni + 4
Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori
Locazioni a canone agevolato
Durata del contratto
Minimo 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico). In casi particolari, previsti dalla legge, anche solo 3 anni, con disdetta motivata.
Canone
 Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali, in appositi accordi territoriali, incrementato del 75% del costo della vita dalla data dell’accordo. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni, dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni
Moduli contrattuali
Prestampati allegati al Dm Infrastrutture 30/12/2002
Aggiornamenti del canone
Stabiliti contrattualmente in misura massima annuale del 75% dell’indice Istat del costo della vita per operai e impiegati.
Cauzione alla firma del contratto
Massimo tre mesi di canone anticipato. Il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo (salvo che il contratto sia di 6 anni o più)
Suddivisione spese tra proprietario e inquilino
Quella stabilita dall’allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.
Spese di registrazione del contratto
Al 50% tra inquilino e proprietario.
Disdetta senza motivazione
Almeno sei mesi prima degli cinque anni di scadenza del contratto.
Disdetta motivata.
 
Per l’inquilino
per gravi motivi, almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata.
Per il proprietario
Almeno sei mesi prima dei primi tre anni di contratto. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti destinano l’immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l’inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato.
Rinnovo del contratto
Automatico, se non c’è disdetta motivata alla prima scadenza triennale, per altri 2 anni. Alla fine dei 5 anni, se manca disdetta, il rinnovo è per altri 3 anni + 2.
Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori
Locazioni transitorie
Per chi valgono
Il proprietario o l’inquilino debbono avere necessità momentanea di affittare un alloggio. L’esigenza transitoria va dichiarata nel contratto e quella dell’inquilino va comprovata attraverso apposita documentazione da allegare al contratto.
Durata del contratto
Minimo 1 mese, massimo 18 mesi.
Canone
Nei capoluoghi di provincia, nonché nei comuni circostanti Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, secondo gli accordi territoriali:.i canoni potranno essere superiori, fino al 20%, rispetto a quello del canone concordato. Altrove canone libero.
Moduli contrattuali
Prestampati allegati al Dm Infrastrutture 30/12/2002
Aggiornamenti del canone
Di regola, esclusi, salvo diversi accordi locali..
Cauzione alla firma del contratto
Secondo gli accordi locali e, se non se ne fanno cenno, massimo tre mesi. Se esiste la cauzione, il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo
Suddivisione spese tra proprietario e inquilino
Quella stabilita dall’allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.
Spese di registrazione del contratto
Al 50% tra inquilino e proprietario.
Disdetta
Criteri stabiliti liberamente, per contratto, tra proprietario e inquilino In genere la disdetta è automatica, senza bisogno di comunicazione.
Rinnovo del contratto
Possibile, purché il proprietario e l’inquilino confermino il permanere dell’esigenza transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nei contratto. Se la lettera non viene inviata o vengono meno le sue esigenze di transitorietà, il proprietario è costretto a ricondurre il contratto alla durata degli affitti a canone libero. Cioè ad applicare una durata di quattro anni più altri quattro di rinnovo automatico. In caso di dichiarazioni non veritiere, deve risarcire all’inquilino 3 anni di canone o ripristinare il contratto..
Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori
Locazioni a studenti universitari
Dove
Nei Comuni sedi di università o di corsi universitari distaccati ovvero di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi, individuati dagli accordi territoriali
Per chi valgono
Per chi affitta a studenti universitari o comunque a studenti che seguono corsi di perfezionamento o aggiornamento a livello universitario. Si può affittare anche a un gruppo di studenti.
Durata del contratto
Minimo 6 mesi, massimo 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo, alla prima scadenza, salvo disdetta dell’inquilino.
Canone
Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali,in appositi accordi territoriali. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni, dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni.
Moduli contrattuali
Prestampati allegati al Dm Infrastrutture 30/12/2002
Aggiornamenti del canone
Di regola, esclusi, salvo diversi accordi locali.
Cauzione alla firma del contratto
Massimo tre mesi di deposito cauzionale. Se esiste, il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo
Suddivisione spese tra proprietario e inquilino
Quella stabilita dall’allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.
Spese di registrazione del contratto
Al 50% tra inquilino e proprietario.
Disdetta
L’inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi, con lettera raccomandata inviata almeno tre mesi prima della scadenza. In caso di pluralità di inquilini, ciò è consentito anche ad uno solo firmatari ed in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di affitto.
Rinnovo del contratto
Rinnovo automatico, salvo disdetta. Alla prima scadenza è possibile solo la disdetta dell’inquilino.
Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori
Affitti completamente liberi
Per chi valgono
Per chi da in locazione:
a)una casa per le vacanze, per breve periodo;
b) un box auto;
c) una casa classificata dal Catasto come di lusso (cioè inserita nella categoria A/1);
d) una casa classificata dal Catasto come villa (cioè inserita nella categoria A/8);
e) una casa vincolata dalla Soprintendenza come bene storico, artistico o culturale, ai sensi delle leggi statali.
Gli immobili vincolati o classificati in A/1, A/8 o A/9 possono essere affittati anche con il canone concordato. E’ fonte di discussione se tra gli affitti liberi rientrano le foresterie, che comunque prevedono la locazione per periodi brevi da parte di società ai propri dipendenti.
Durata del contratto
Massimo 30 anni, minimo libero. Quando non è specificata nel contratto:
a) se l’immobile non è arredato, un anno;
b)se l’immobile è arredato, quella a cui si riferisce il pagamento del canone (cioè se si è pagato un affitto mensile, è un mese).
Canone
Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.
Moduli contrattuali
Liberi, nei limiti delle statuizioni di legge.
Aggiornamenti del canone
Si possono decidere liberamente: a)ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno); b) secondo quale meccanismo e indice (per esempio, aumentare il canone ogni anno della stessa percentuale dell’inflazione); c) con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata).
Cauzione alla firma del contratto
Libera.
Suddivisione spese tra proprietario e inquilino
Quella stabilita dal codice civile, e cioè al proprietario le spese di manutenzione straordinaria a all’inquilino le piccole riparazioni, salvo che non si siano raggiunti altri accordi contrattuali Negli affitti a uso vacanze è comune anticipare un forfait a titolo di copertura delle spese.
Disdetta
Automatica, senza bisogno di comunicazione da parte del proprietario o dell’inquilino, ma solo se vi è termine di scadenza.
Rinnovo del contratto
Non è automatico. Può essere stabilito per un periodo liberamente deciso da proprietario e inquilino.
Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori
Agevolazioni fiscali e non
Detrazione del 36% sul recupero. Spesso ci si dimentica che non solo il proprietario, ma anche l’inquilino ha diritto alla detrazione del 36% sulle opere edili e impiantistiche pagate. Requisito necessario è che abbia però l’assenso scritto del proprietario. Il Fisco, che spesso ha poca dimestichezza con le norme civili, si dimentica che esistono casi in cui l’inquilino può eseguire opere senza assenso, salvo diversi patti (le migliorie) e che in taluni casi, se ha l’assenso, si può convenire che il proprietario lo rimborsi.
Contratti a canone libero, transitori e per studenti universitari.
A favore del proprietario:
L’imponibile fiscale degli immobili locati è ridotto, a favore del proprietario, di un forfait, pari al 15% del canone annuo, a titolo di rimborso delle spese sopportate (la percentuale sale al 25% per gli immobili situati nella laguna di Venezia).
Contratti a canone convenzionato (3 anni + 2).
A favore del proprietario:
Solo nei comuni classificati come ad alta tensione abitativa:
– sconto” del 40,5% sul canone da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (47,5% per la laguna di Venezia);
– riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del contratto;
– a partire dal 1999 i comuni possono (ma non sono costretti) concedere un’aliquota Ici più bassa a chi affitta con questo tipo di contratto.
A favore dell’inquilino:
– riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del contratto.
– detrazione di 495,80 euro (reddito complessivo che non supera euro 15.493,71), e di euro 247,90( reddito complessivo fino a 30.987,41 euro. Si gode in percentuale ai giorni di locazione effettivi.
Trasferimento di residenza per motivi di lavoro.
A favore dei proprietari:
La legge n. 388/2000 (art. 145, comma 98) che ha reso integralmente deducibili dall’Irpeg (e quindi dal reddito d’impresa), i canoni di locazione e le spese relative al funzionamento di strutture, quando i fabbricati sono concessi in uso a dipendenti che abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro nel comune in cui prestano l’attività. La deduzione si applica, per il periodo d’imposta in cui si verifica il trasferimento e nei due periodi successivi e gli. immobili si considerano strumentali.
A favore degli inquilini
Possono godere di una detrazione per qualunque tipo di contratto di locazione stipulato (che non può cumularsi però con quella per i contratti convenzionati).
Si può applicarla per 3 anni dalla richiesta da parte di chi si trasferisca nel comune di lavoro o in uno limitrofo. E’ di euro 991,60 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71 e di euro 495,80 se il reddito complessivo è tra 15.493,71 e 30.987,41 euro. Si gode in percentuale ai giorni di locazione effettivi.
Contributi del fondo sociale per gli affitti. Tutti gli inquilini con redditi ridotti e con contratti di locazione abitativi regolamentati dalla legge n. 431/1998 (compresi quelli a canone libero o a locazione transitoria, per intendersi), hanno diritto di chiedere i contributi statali previsti dal fondo nazionale di sostegno per l’accesso alle abitazioni in locazione. Sono esclusi solo i contratti che abbiamo definito come “completamente liberi” (regolati solo dal codice civile).
Essi consistono in un contributo annuo fino a 3.098,74 € (in caso di reddito annuo fino a due pensioni minime INPS e quando il canone è pari a almeno il 14% reddito) o a 2.324,06 € (in caso di reddito annuo non oltre quello per l’assegnazione case popolari, come stabilito dalle norme regionali, e quando il canone è pari a almeno il 24% reddito). Le famiglie con ultrasessantacinquenni, disabili o con analoghe situazioni di particolare debolezza sociale, possono vedere incrementato il contributo fino ad un massimo del 25% o, in alternativa, in relazione al possesso dei requisiti per beneficiare dei contributi, i limiti di reddito previsti possono essere innalzati fino ad un massimo del 25%. I contributi sono gestiti dai comuni e non sono cumulabili con le detrazioni fiscali previste per gli inquilini stessi. I requisiti sono dettagliati nel decreto del Ministero dei Lavori pubblici 7 giugno 1999.
Agenzie sociali per l’affitto. In alcuni comuni (per esempio Bologna, Forlì, Cesena, Modena, Rimini, Vicenza, Lecco, Alpignano in provincia di Torino e Tolmezzo in provincia di Udine), sono state messe in piedi, con la collaborazione di enti e società pubbliche e private, delle agenzie volte a risolvere i problemi abitativi di categorie “deboli” (soprattutto lavoratori immigrati, ma talora anche portatori di handicap, anziani, giovani coppie, studenti fuori sede). I meccanismi sono di due tipi: sostenere le locazioni agevolate o, talora, prendere in locazione direttamente da proprietari privati i locali, a favore degli inquilini. I proprietari sono garantiti contro le morosità (paga l’agenzia), possono avere altre agevolazioni (per esempio Ici ridotto o azzerato) ma debbono concedere un canone ragionevolmente basso.
Sfratti: agevolazioni fiscali per il proprietario. Sono di due tipi:
1) Non è imponibile il canone di locazione (ma solo la normale rendita catastale, quasi sempre più ridotta) se l’inquilino è moroso. Tale diritto scatta però solo per gli sfratti per morosità (e non per fine locazione) o solo dal momento in cui è intervenuto il provvedimento di convalida del giudice. Da quel momento si ha anche diritto ad avere il rimborso di quanto precedentemente pagato in più di Irpef (rigo G2 del modello 730), che si prescrive in dieci anni.
2) Non deve pagare nulla come reddito dell’immobile, se l’inquilino ha più di 65 anni o è handicappato grave e, per questo, è stato incluso nella proroga degli sfratti nei comuni oltre un milione di abitanti.
Il verbale di consegna. Un accorto padrone di casa, insieme al contratto, farà firmare all’inquilino uno o due elenchi. Nel primo si descrive lo stato di manutenzione di pareti, pavimenti e impianti dell’appartamento e andrebbe sempre fatto. Il secondo elenco è previsto solo se si affitta un appartamento arredato, anche solo per le vacanze: sono trascritti tutti gli arredi presenti (mobili, elettrodomestici, biancheria, stoviglie). Proprietario e inquilino firmeranno per accettazione gli elenchi, sia alla consegna che alla riconsegna dell’appartamento. Sarà così possibile controllare se lo scaldabagni c’era davvero, o l’aveva rubato l’inquilino precedente, o se lo scarico della cucina era già intasato o meno. E’ probabile così che si risolvano, in armonia, quasi tutte le occasioni di lite.
Troppo complicato? E perché? In fondo i verbale di consegna va scritto dal padrone di casa una volta sola. Se affitta una casa di villeggiatura, comunque, gli basterà farne delle semplici fotocopie per servirsene per tutti gli inquilini futuri.
Verbali di consegna
(appartamenti arredati e non arredati)
 
I sottoscritti…… nella loro qualità, rispettivamente, di locatore e conduttore dell’immobile situato in via…. piano … città…., riconoscono che tale immobile si trova nelle seguenti condizioni di manutenzione (pessimo, sufficiente, discreto, normale) e di funzionamento (buono, cattivo):
Alla consegna (data…)
Alla riconsegna (data…)
pareti e plafoni, compresa tinteggiatura
pavimento
porte
finestre
impianto elettrico
impianto idraulico
servizi igienico-sanitari
riscaldamento/condizionamento
impianto Tv
cantina/solaio/garage/giardino
note sulla scarsa manutenzione di singoli elementi
note sullo scarso funzionamento di singoli impianti
Appartamenti arredati
L’appartamento è inoltre provvisto dei seguenti arredi:
Stato di manutenzione o funzionamento
Alla consegna (data…)
Alla riconsegna (data…)
Lavatrice/lavapiatti
Cucina a gas
Apparecchio Tv
Scaldabagno
Frullatore, tostapane ecc.
Frigorifero
N… tavoli
N…. sedie
Stoviglie per n… persone
N. …pentole e altri utensili
N. … tovaglie, N….asciugamani, N…lenzuola
L’inquilino dichiara di aver ricevuto in consegna n…. chiavi , comprensive di quelle ……
(della porta d’ingresso, del portone, del cancello, del solaio, della cantina)
Il proprietario…… ………     L’inquilino ……………….

Categorie:Agevolazioni Immobili

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